كاتب التعليق هو الاقتصادي في بنك SEB تاداس بوفيلاوسكاس
في آخر 2024 وفي هذا الربع، كانت هناك زيادة طفيفة في عدد السكان الذين يعتقدون أن أسعار المنازل سترتفع هذا العام. وبعد انخفاض حاد في عام 2023، ارتفعت قيمة مؤشر توقعات أسعار المساكن الصادر عن بنك SEB العام الماضي، لكنها تظل أقل من متوسط السنوات العشر الماضية. ويعود العدد المتزايد من الأشخاص الذين يتوقعون أن يصبح السكن أكثر تكلفة إلى انخفاض أسعار الفائدة وحقيقة أن أسعار المساكن ارتفعت قليلاً خلال العام.
ويتوقع ما يقرب من نصف المشاركين أن يصبح السكن أكثر تكلفة
في عام 2024 وفي ديسمبر/كانون الأول، أظهر مسح سكاني أجرته شركة “بالتيجوس تيريمي” نيابة عن بنك SEB أن 48 في المائة من السكان يعتقد 12 بالمائة من السكان الليتوانيين الذين شملهم الاستطلاع أن أسعار المساكن سترتفع في الأشهر الاثني عشر المقبلة. يعتقد أن السكن سيكون أرخص، 31 في المئة. ولم أتوقع تغييرات كبيرة، والـ 9 بالمائة المتبقية لم يكن لديه رأي في هذا الشأن.
وكانت قيمة مؤشر توقعات أسعار المساكن الصادر عن بنك SEB 36 نقطة (يتم حسابه على أساس الفرق بين النسب المئوية لأولئك الذين يتوقعون أن يصبح السكن أكثر تكلفة وأرخص). قبل سنة بالضبط وصل إلى 19 نقطة. يعد مثل هذا التغيير خلال العام كبيرًا ويظهر أن السكان أكثر تفاؤلاً بشأن التغيرات المحتملة في أسعار المنازل. ومن ناحية أخرى، فإن قيمة المؤشر نفسه ليست مرتفعة تاريخيا ولا تظهر أي علامات على الانهاك أو التشاؤم.
يمكن ملاحظة أكبر التغييرات في الإجابات خلال العام في منطقة فيلنيوس. هنا، 48% ممن يعتقدون أن السكن سيصبح أكثر تكلفة هذا العام (35% قبل عام)، و11% يتوقعون مساكن أرخص. من المستطلعين (19 بالمائة قبل عام). وتوقع المديرون التنفيذيون وأصحاب الأعمال ارتفاع الأسعار أكثر من غيرهم.
وكان هناك العديد من الصفقات
وبحسب بيانات مركز السجلات، فإن عدد المعاملات السكنية في الربع الأخير من عام 2024 بلغ 17 بالمئة. أعلى مما كانت عليه قبل عام. وقد انتعش عدد المعاملات منذ منتصف العام، عندما بدأ البنك المركزي الأوروبي في خفض أسعار الفائدة الأساسية. وخلال عام 2024 بأكمله، بلغ عدد المعاملات السكنية المسجلة 1 بالمائة. أعلى مما كانت عليه في عام 2023 وحوالي 8 في المئة. أقل من متوسط العشر سنوات.
تم بيع المزيد من الشقق والمنازل في الربع الرابع مقارنة بالعام الماضي، سواء في العاصمة أو في المدن الكبرى الأخرى في ليتوانيا. وكان التأثير الإيجابي الأكبر على التغير السنوي هو عدد صفقات الشقق ذات البناء القديم، والتي كانت أعلى بكثير مما كانت عليه قبل عام. على سبيل المثال، في فيلنيوس، في الربع الرابع، تجاوز التغير السنوي في معاملات الشقق ذات البناء القديم 40 في المائة. ولا يزال عدد المعاملات المسجلة للشقق المبنية حديثا أكثر من 20 في المائة. أقل مما كانت عليه قبل عام. في عام 2024 في ديسمبر ولم يتكرر في عام 2023. سيناريو ديسمبر، عندما سارع مطورو العقارات إلى توقيع عقود كاتب العدل مع المشترين في نهاية العام، وأدى ذلك إلى حقيقة أنه كان هناك ما يقرب من ضعف عدد معاملات الإسكان الجديدة في ديسمبر الماضي مقارنة بأكتوبر أو نوفمبر.
وفي سوق الإسكان الأولي الرابع في عام 2024. وكان الربع أفضل من العام الماضي. وبحسب إنريال، تم بيع ما متوسطه نحو 340 شقة في العاصمة شهريا، مقارنة بنحو 200 فقط في الوقت نفسه من العام الماضي. وعلى النقيض من عام 2021 أو 2022، عندما كان ما يقرب من نصف جميع الشقق المعروضة للبيع في مبانٍ لم تكن قيد الإنشاء بعد، أصبحت الآن غالبية الشقق المعروضة للبيع في مبانٍ قيد الإنشاء أو مكتملة.
وقد أدى هذا التغيير في المعاملات في السوق الأولية إلى توفير الراحة لشركات بناء المنازل ويبدو أن توقعات المبيعات أعلى هذا العام. كان السبب الرئيسي لعودة المشترين (خاصة في قطاع الإسكان الاقتصادي) هو انخفاض أسعار الفائدة بين البنوك EURIBOR وهوامش القروض. وفي نهاية العام، بلغ سعر الفائدة بين البنوك EURIBOR لمدة ستة أشهر 2.57 في المائة. وانخفض العام بنسبة 1.1 في المئة. نقطة لن يكون هناك مثل هذا التغيير الكبير هذا العام، ولكن أسعار الفائدة يجب أن تنخفض. وتتوقع الأسواق المالية أن يتقلص سعر الفائدة إلى نحو 2 بالمئة بنهاية العام الجاري.
ارتفعت أسعار المساكن خلال العام
أسعار المساكن في الربع الرابع من عام 2024 الربع في ليتوانيا زاد قليلا، وخلال العام زادوا بنحو 5 في المئة. يظهر مؤشر أسعار المساكن للمعاملات المتكررة لبنك ليتوانيا أن سعر الشقق غير الجديدة المباعة في نوفمبر بلغ 6.5 بالمائة. أعلى مما كانت عليه في نفس الفترة من العام الماضي. وفي فيلنيوس، ارتفع السعر بنسبة 3 بالمائة خلال العام. تعلن “Ober-Haus” أن أسعار الشقق في المدن الكبرى في ليتوانيا بلغت 3.6 بالمائة في نوفمبر. أعلى من نفس الشهر من عام 2023.
توقعات أسعار البائعين في الربع الرابع من عام 2024 الربع في السوق الثانوية لم يزد. على سبيل المثال، في إعلانات “Aruodas.lt”، انخفض متوسط السعر المرغوب للشقق غير الجديدة في فيلنيوس مقارنة بالربع السابق، وارتفع بنحو 4 بالمائة خلال العام. لم تتغير أسعار المساكن في السوق الأولية في فيلنيوس خلال هذا الربع وكانت أعلى قليلاً مقارنة بالربع الرابع من عام 2023.
ومن المتوقع أن ترتفع أسعار المساكن هذا العام، إذا كانت التوقعات المتعلقة باتجاهات أسعار الفائدة صحيحة ولم يتدهور الوضع المالي للسكان. هناك توقعات سائدة في السوق بأن أسعار المساكن يجب أن ترتفع بنحو 5٪ هذا العام، وسيكون هذا تغييراً مقبولاً للجميع، حيث من المحتمل أن ينمو دخل السكان الليتوانيين بشكل أسرع بكثير هذا العام في المتوسط.
تجري مجموعة SEB نفس الدراسات الاستقصائية لأسعار المساكن للمقيمين في السويد ولاتفيا. على سبيل المثال، في السويد في عام 2024 في نوفمبر 54 بالمئة وتوقع المشاركون ارتفاع أسعار المساكن. في هذا البلد، مع ارتفاع أسعار الفائدة، أصبح الإسكان أرخص، والآن، مع انخفاض أسعار الفائدة بسرعة، لم يتم إحياء التوقعات فحسب، بل ارتفعت أسعار المساكن بالفعل بأكثر من 5 في المائة خلال عام واحد. في لاتفيا للمرة الأخيرة في عام 2024 وأظهر استطلاع أجري في أغسطس أن 53 بالمئة وتوقع المشاركون ارتفاع أسعار المساكن.
لا ينبغي أن تتدهور التوقعات هذا العام
سيتم إجراء المسح التالي لتوقعات أسعار المساكن للسكان في عام 2025. يمشي وحتى ذلك الحين، سوف تهيمن الأخبار الجيوسياسية على الفضاء العام، لأنه يوم 20 يناير/كانون الثاني سيتولى دونالد ترامب منصبه رسميًا كرئيس للولايات المتحدة، وسيراقب العالم قراراته الأولى بشأن حصص التعريفات الجمركية على الواردات والحرب في أوكرانيا.
ومن المقرر أن يعقد البنك المركزي الأوروبي اجتماعه القادم في 30 يناير، ولكن من غير المتوقع أن تتغير أسعار الفائدة خلال ذلك الوقت. لا ينبغي أن يتدهور الوضع المالي للسكان في الربع الأول من هذا العام، لكن الأمر يستحق مراقبة التضخم: سيكون أعلى بكثير هذا العام مقارنة بالعام الماضي وستنمو القوة الشرائية الحقيقية للسكان بشكل أبطأ. وأخيرًا، سوف يتأثر سوق الإسكان بما إذا كانت هوامش قروض الرهن العقاري ستنخفض أكثر عندما يظهر مقدم قروض الإسكان الجديد في ليتوانيا.
مسح تمثيلي لسكان ليتوانيا في عام 2024. في ديسمبر، أجرت شركة أبحاث السوق والرأي العام “Baltijos tyrimi” نيابة عن بنك SEB. وتمت مقابلة ما مجموعه 1041 من السكان الذين تتراوح أعمارهم بين 15 و74 عامًا في 111 منطقة في البلاد.
